SMÅJE BORETTSLAG
Gjelden er høy — 26,9 år av det laget krever inn i året. Likviditeten gir 4,3 måneders buffer. Driften gikk i pluss i 2025 med 76 % margin. Etter rentekostnader endte året likevel med et underskudd på 59 375 kr — renter på fellesgjelden kommer i tillegg til driftskostnadene.
Utvikling over tid (2024–2025)
tall fra Brønnøysunds APIlest fra skannet årsregnskap
Historikken er hentet ved å lese Brønnøysunds arkiverte årsregnskap. Bare tall som lot seg kontrollere mot et kjent år er tatt med. Foreløpig finnes bare 2 år for dette laget.
Hva tallene betyr
Tallene over er hentet fra registeret og står der uendret. Under er de samme tallene regnet om til de spørsmålene folk faktisk stiller — hver av dem etterprøvbar med figurene på denne siden.
Så mye må felleskostnadene opp for å bære to prosentpoeng høyere rente — før noe annet blir dyrere.
Vi har ikke lest lånevilkårene for dette laget, så vi vet ikke om renta er bundet. Ett prosentpoeng er 446 713 kr i året.
Så mye mer måtte stått i kassa for å ligge på medianen for tilsvarende borettslag.
Laget har 139 821 kr, som dekker 4,3 måneders drift. Medianen er 7,4 måneder, altså 241 941 kr ved 32 695 kr i månedlige driftskostnader.
Differansen mot det tilsvarende borettslag bruker på vedlikehold, priset over de samme årene.
Laget brukte 0,8 % av inntektene i 2024-2025 der medianen er 10,5 % — 9,7 prosentpoeng lavere. Målt mot de 3,5 mill. kr som ble krevd inn i de samme årene blir det om lag dette. Det er en differanse, ikke et bevis på etterslep.
Tall fra siste årsregnskap (2025)
| Sum gjeld | 44 671 320 kr |
| Driftsinntekter | 1 659 481 kr |
| Driftskostnader | 392 336 kr |
| Årsresultat | -59 375 kr |
| Omløpsmidler | 139 821 kr |
Et nytt lag
Laget ble stiftet i 2023. Nye borettslag har normalt høy fellesgjeld — det er slik de finansieres: kjøperen betaler en lavere pris og overtar en andel av lagets felles lån.
Median gjeldsgrad for de 469 lagene under 4 år er 25,2 år, mot 6,5 for alle lag av samme type. Dette laget ligger på 26,9.
Gjelden er like reell for det: den følger boligen, og du betaler den gjennom felleskostnadene. Konteksten endrer ikke karakteren — den sier bare at tallet følger av lagets alder like mye som av hvordan det drives, noe det ikke ville gjort for et eldre lag.
Hva utviklingen betyr (2024–2025)
- Felleskostnader -8,2 % fra 2024–2025 — under medianen for tilsvarende lag. Laget ble stiftet i 2023, så de første årene i serien måler innflytting og ferdigstillelse mer enn vanlig drift. Medianen er +3,8 %.
Tallene for tidligere år er lest maskinelt fra innsendt årsregnskap og kryssjekket. Sammenligningen er gjort mot lag av samme type (8029 lag).
Vedlikehold
Vedlikeholdet ligger markert lavere enn hos tilsvarende lag. Laget brukte i snitt 0,8 % av driftsinntektene på vedlikehold i 2024-2025. Referansen er medianen for alle 3919 lag vi har lest noter for, uansett størrelse: 10,5 %.
- bruker 0,8 % av inntektene på vedlikehold, mot 10,5 % for tilsvarende lag (92 % lavere)
- lavt i alle 2 årene vi har tall for, ikke bare ett
- driften går i pluss (76 %) samtidig som vedlikeholdet er lavt — overskuddet kan skyldes utsatt arbeid
Dette er ikke det samme som at noe er galt. Et lag kan ligge lavt fordi det nettopp har gjort ferdig et større arbeid — vi trekker fra når vi ser spor av det i tallene. Men et vedvarende lavt vedlikehold er den ene tingen som ikke synes i karakteren, fordi det å la være å bruke penger gjør økonomien bedre på papiret.
Vedlikeholdstallene er lest maskinelt fra notene i lagets egne innsendte årsregnskap (2024-2025), ikke fra registerdata. Karakteren øverst på siden bygger ikke på dem. Vi har forsøkt å etterprøve dette mot et utfall og lyktes ikke: blant 6 320 lag med tall for to år varsler lavt vedlikehold i det første året ikke om høyere felleskostnader i det neste. Det er ikke det samme som at signalet er feil, men det er en mekanisme vi beskriver, ikke en målt spådom. Utvalget kunne uansett bare vist en forskjell større enn 4,2 prosentpoeng. Vi har også sett lenger: blant 392 lag med minst 8 år med tall henger lavt vedlikehold tidlig heller ikke sammen med høyere felleskostnader eller gjeld senere. Utvalget er lite og består av de største lagene, så det utelukker ikke mekanismen — men vi har ikke klart å måle den. Med så få lag ville vi bare sett en forskjell større enn 6,3 prosentpoeng i felleskostnadsvekst; en mindre sammenheng ville vi ikke oppdaget.
Hvor pengene går
| Post | Beløp | Andel | Typisk |
|---|---|---|---|
| Kommunale avgifter | 188 467 kr | 48,0 % | 28,2 % |
| Forsikring | 46 392 kr | 11,8 % | 9,2 % |
| Forretningsfører og revisjon | 35 714 kr | 9,1 % | 9,0 % |
| Energi og oppvarming | 20 814 kr | 5,3 % | 3,0 % |
| Vedlikehold og reparasjon | 14 682 kr | 3,7 % | 15,6 % |
| Sum av postene over | 306 069 kr | 78,0 % | |
| Ikke spesifisert i notene | 86 267 kr | 22,0 % |
Dette er postene vi klarte å lese ut av notene i lagets eget årsregnskap for 2025 — ikke hele regnskapet. De utgjør 78,0 % av driftskostnadene; resten står ikke spesifisert på en måte vi kan lese maskinelt. Renter er ikke med her — de er en finanskostnad, ikke en driftskostnad. Typisk er medianen for alle 7 693 lag vi har lest noter for — ikke bare dem på samme størrelse.
For styret: hva trekker karakteren?
Karakteren trekkes ned av gjeldsgrad: her ligger laget på 6 % av tilsvarende lag, mot 96 % på driftsmargin. Det er to ulike størrelser, og bokstaven skjuler hvilken som trekker ned.
| Mål | Percentil | Betydning |
|---|---|---|
| Gjeldsgrad | 6 % | vekt 50 % |
| Likviditetsbuffer | 24 % | vekt 30 % |
| Driftsmargin | 96 % | vekt 20 % |
Til B mangler 0,031 poeng. Størst rom har dere på gjeldsgrad: fra 6 % til 12 % av tilsvarende lag ville alene vært nok.
Karakterene er kvoter, ikke faste grenser: terskelen flytter seg når andre lag endrer seg. Dette er derfor en diagnose, ikke et løfte. Mer for styret